本文轉載自 遠見雜誌，原文章標題【換屋族看過來！改善生活品質，房產專家張金鶚如何挑房？】
居住是人生中無法逃避的一件大事，無論租屋或買屋，住房應該也是一般人生命中最大的一筆消費。然而，面對這樣的切身大事，你該如何做判斷？房地產專家張金鶚現身說法，為大家深入剖析房產世界的眉眉角角，引導大家找回和住房的友善關係，正確認識房產世界的運作法則與投資風險。（本文摘自《住房自由的人生：房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據，找回居住自主權》一書，以下為摘文。）
老屋價格上漲的幅度顯然不及新屋，透過都更、整修或是搬到郊區，還是可以改善自己的生活品質。面對當前的高房價，許多人感嘆根本買不起房子，年輕首購族只能望屋興嘆，抱怨自己生不逢時。然而有些人很慶幸早期在房價尚未飆漲之前，就已購屋擁有人生第一棟房屋。這十多年來，雖然這棟自住的房價也不斷上漲，但房子屋齡卻逐漸老舊，品質愈來愈差；在此同時，家庭小孩也不斷增加長大，房屋空間愈顯不足，必須思考是否要換屋才能改善生活品質。
我自己去年退休，最近很順利地將原有的二戶房屋賣出，同時將父親現住的第三屋抵押貸款，才能擁有現在退休居住的新屋，算是很幸運地完成人生最後一次的換屋經驗，開始享受我退休後山居歲月的第三人生。
過去早期我曾指導楊宗憲教授的博士論文〈第二屋購屋行為的實證研究〉，共同發表於 2001 年《住宅學報》。我們透過台北和新北的建物與戶籍登記及其相關資訊共 222 萬 6,400 多筆存量資料，比對因買賣取得僅有二屋住宅的有效樣本 14,898 筆進行分析。我們進一步透過戶籍地址與房屋坐落地址比對，判斷第二屋是自住或非自住標準，其中第二屋換屋自住占 44％，非自住占 56％。
先改善生活品質，再考慮投資
我們再進一步建立二項選擇羅吉特模型，實證研究結果發現，第二屋換屋自住較非換屋自住者相比，自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高，換言之，第二屋較第一屋品質較佳。而且換屋者傾向買與第一屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋，顯示換屋者在第二屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。另外，換屋自住較非自住購屋時間間隔明顯較短，也說明自住相對於投資住宅的支出，會優先將預算花在自住上，改善生活品質，行有餘力，才會進行投資行為。
當然，此早期實證研究結果因房屋多以消費為主、投資為輔現象，或許與近年房價大幅飈漲，面臨許多換屋困境，過去與現在情況未必相同，值得後續進一步實證研究。
雖然換屋族比首購族幸運，但當換屋族到市場去搜尋較第一屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第二屋時，突然發現較為理想房子的價格，遠遠超過自己第一屋已經上漲的房價。換言之，老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋，若想要提升換屋品質，除非這十多年來的薪資所得能夠大幅增加，否則只能繼續被困住在老舊的第一屋。
當然也有這十多年來，自己和另一半共同努力打拚，賺取足夠的換屋資金，或是是上輩子修來福分，繼承祖先遺產或長輩資助、子女長大離巢賺錢，不論如何，換屋的財務壓力可以獲得解決。面對當前新冠疫情趨緩，又開始擔心房價是否會再度飆升？目前是否是換屋的好時機？有改善環境或換屋需求的族群應該如何因應？
該不該換屋？你必須知道的 3 大考量因素
一、若第一屋出售資金不足換屋，可就地更新
建議可以考慮積極整合鄰居，進行都更或危老重建。只要原本第一屋區位條件還不錯，且鄰居的整合規模不算太大或複雜，就可積極找專業者協助處理。若是都更或危老重建複雜，遙遙無期，也可積極找建築專業者，將自家重新整修裝潢。雖然可能無法像日本節目「全能住宅改造王」般大肆改造，但透過建築專業者的協助，絕對可以大幅改善居住空間品質。
二、若換屋資金不夠雄厚，可以考慮以「時間換取空間」
若原本第一屋的區位條件不錯，原本住在第一圈，可以朝第二圈方向換屋，若原本住第二圈，可以朝第三圈換屋。因為房價中都市大區位占的比例最多，若透過便捷的交通，稍遠離原本較好區位，這樣可以換得較大面積、較新屋齡、且較好管理的新社區好產品，如此還是可以透過換屋改善生活品質。
三、若換屋的資金較沒有壓力，則應多考慮區位、產品和管理
除非工作或就學的考量，否則仍應在原本居住地點附近，如此較不會因換屋必須要重新適應生活環境，重建鄰里人際關係。
其中最重要還是產品一定要比原先舊屋要新、面積要更寬敞、通風採光與景觀要更佳、公設及管理也要更好，並重視室內設計、相關家具、燈光、色彩及裝潢布置，都要能提升居住品質與品味。至於價格只要透過相關市場資訊或是「好時價」大數據估計相對合理即可，議價能力就看個人的手段高低了。最後有關時機的考量，因為涉及有買有賣的換屋行為，好壞時機可以相互抵消，換屋不必太過在意時機了。
最後，期待在不同的生命週期階段，包括剛出社會年輕人的租屋族、新婚夫婦的首購族、中年有小孩的換屋族及小孩離巢的退休族，不論租屋或買屋，都能擁有住房自由的快樂人生！
房地產的真相到底是什麼？購買人生最昂貴的資產，絕對不能被市場的話術擺布！《你適合買房嗎？給居住焦慮世代的購屋指南》課程適合剛開始了解房地產的初學者，需要先具備基礎財務觀念，跟著房地產專家張金鶚學習如何找出最適合自己的住房策略，能評估自己是否該買房、了解房價的組成和真相，在心理安定的狀態下去接觸房市，做出正確的購屋或租屋決策，解決住房焦慮。
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